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房地产：“滞涨”凸显投资机会 推荐5只龙头股
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来源：天相投资
作者：webcenter 发布时间：2007-11-02
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关于物业税推出时点，一方面由于资产评估、征收税率的制定等因素比较复杂。此外，我们认为还要看政府宏观调控下房价的走势，若调控的效果依旧甚微，也许会加快此税种的出台，但考虑到奥运的因素，我们还是认为在奥运之前推出的可能性不大，奥运之后是否推出也要看奥运会后房价短期内的走势而定。
我们的观点：
根据上述行业统计数据、我们对已出台政策和市场普遍预期物业税政策的看法以及我们对整个行业和板块发展前景的判断，我们认为：
（1）房地产行业的支柱地位没有改变；
（2）房地产行业仍处于景气阶段；
（3）未来房地产市场供给仍将保持平稳，供给不会快速释放；
（4）国内人多地少的局面没有改变，房地产市场供需仍存在矛盾；
（5）城市化进程助推房地产市场需求；
（6）美国降息，客观上促进了人民币加速升值，且本币仍处于升值通道中；
（7）预期宏观经济仍将稳步增长，居民收入水平稳步提高；
（8）实际负利率对提升资产价格起到推动作用；
（9）由于房地产公司融资渠道日趋多样化，温和的加息对房地产板块的影响偏正面，至少是中性；
（10）由于土地的稀缺，其出让价格和上游建材价格的上涨使房价下跌的可能性更小；
（11）调控政策的导向在于使行业健康发展，稳定房价；
（12）行业整合是大势所趋，具有"土地 资金"的实力派公司、区域龙头公司值得长期看好。
综上，我们认为支撑房地产行业持续景气的根本因素及外在动力仍没有发生改变，预期供给不会快速释放、长期范围内房价的稳步上涨将维持行业的整体利润率水平，加之本币持续升值预期及实际负利率水平将给房地产板块上涨提供保证。政府对房地产行业的持续调控，其目的并不是打压房地产行业和房地产板块的走势，而是促使房地产市场健康稳定的发展，加强梯级住房消费体系的建立，抑制房价过快增长，真正实现社会的和谐。因此，有些政策的出台，市场的反应（即心理预期或恐慌行为）远大于政策自身对房地产公司的影响。
因此，我们对房地产板块仍然坚定看好，近两个月的调整使板块的估值更具吸引力，更具投资价值，维持"增持"评级。
四类房地产股票值得关注：
行业龙头公司：在政府对房地产行业持续宏观调控下，相比较而言，龙头公司将会受益于行业整合。我们认为，从行业长期发展角度来看，"强者恒强"将是房地产行业发展的趋势；从上市公司估值角度来看，龙头公司的估值水平将得到提升，而资金、规模、实力较差公司的合理估值水平将下降，行业内公司估值水平的两极化将日趋明显。这些行业龙头公司以万科A(行情 论坛)、保利地产(行情 论坛)、招商地产、金地集团(行情 论坛)和华侨城A(行情 论坛)等公司为代表。
区域龙头公司（含业绩增长型公司）：个别区域内发展前景看好，公司在区域内的市场占有率占绝对优势，且资源、品牌、实力、形象等各方面优势明显，因此，基于区域市场的发展前景及公司自身综合实力的因素，我们对这些区域龙头持续看好；此外，一些二线地产公司经营稳定，获取资源的能力较强，可预见的几年内业绩增长强劲，这些公司主要以华发股份(行情 论坛)、栖霞建设(行情 论坛)、深天健(行情 论坛)、名流置业、亿城股份等为代表。
商业类地产公司：伴随着国内经济的稳步发展，我们尤其对北京、上海等大型城市未来的发展前景看好，它们作为国内政治、金融中心，是国内经济发展的风向标，存在着对办公楼、商业等物业的巨大需求，此外，商业类地产公司业绩相对稳定，受到调控的影响较小，具有明显的防御性。这些公司以陆家嘴(行情 论坛)、世茂地产、浦东金桥(行情 论坛)、金融街(行情 论坛)及中国国贸(行情 论坛)等为代表。
资产注入类公司：在股权分置改革后期，受益于整个证券市场的走强，各公司的大股东将旗下资产整合注入到上市公司从而分享证券市场牛市盛宴将成为一种必然趋势。对于上市公司来说，通过优质资产的注入能够增加土地储备，这对于目前地根收紧的大形势下无疑构成重大利好，提升上市公司资产质量及盈利能力。这些公司以中粮地产、香江控股、世茂股份(行情 论坛)等为代表。
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