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温州个人合作建房变质 谁是幕后推手
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来源：经济观察报
作者：webcenter 发布时间：2007-11-11
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陈周锡
作为全国首例以个人集资建房为开发模式，并成功“拿地”的温州个人合作建房项目，最近发生了“质变”。11月8日，温州市经济技术开发区管委会经济发展局有关负责人向本报表示，今年10月30日，该项目已获得政府部门的“项目立项批复”，但“附加条件”是项目去掉“个人合作建房”名义，转而按商品房开发模式进行，开发后的商品房将向社会公开销售，256名会员为项目投资股东，按投资比例分红。
有个人合作建房人士认为，这种性质的转变意味着温州市个人合作建房彻底失败，256名会员由“消费者”质变为“开发商”，且不能保证能买到自己出钱造的商品房，这与其“自己买地、成本造价、自己消费”初衷完全背离。实际上，迄今为止惟一拿地的温州个人合作建房项目，其命运已直接关系到全国各地个人合作建房的“去向”问题。
至此，四年前诞生于北京、一年前在温州实践的个人合作建房模式最终还是走上了商品房开发模式。
会员质变“开发商”
“立项已经批了，这是一个普通的商品房开发项目，已经不叫‘个人合作建房’了。”本月8日，温州市经济技术开发区管委会经济发展局副局长林滢峰，语速急促地说完这句话后就挂断了电话。记者从内部人士处获悉，林滢峰是温州市政府指定的该项目“监管负责人”。
在正元公司温州第一项目部负责人王鉴辉看来，该项目之所以能获得立项批复，要害是该项目能满足政府提出的三个要求。王说，为这项目立项获批，温州市政府三位主要领导先后批示，主要内容有三个意思：按商品房模式开发；政府派专人跟踪监管；不搞新闻炒作。
事实上，在“延时”多月的项目立项批复背后，温州个人合作建房“已不能再坚持”，会员反映很强烈。“他们能拖得起，我们拖不起呀！”会员张先生说。据了解，为筹集土地出让资金，温州个人合作建房很多会员都借了不少钱。
会员张先生说，10月份各会员签订了一份“只有单方”的协议书，要求会员同意项目按商品房模式开发，承诺商品房公开销售等，“听说政府部门已经发话了，只有这样做才能给予立项。”果然，该“协议书”签订不久，项目立项获得批复。据负责办理该项目工作的温州市经济技术开发区管委会经济发展局发展综合处主任科员韦宝龙介绍，这协议是正元公司温州第一项目部与256名会员签订的协议书。
与此同时，“商品房开发”模式开始取代“个人合作建房”模式。正元公司董事长林行勤7日向本报表示，根据温州市政府的口头要求，这项目按商品房开发模式进行，房子向社会公开销售，256名会员成为项目公司——瑞安市正元房地产开发有限公司温州第一项目部的投资股东，按投资比例分红。
韦宝龙8日接受本报采访时说，温州个人合作建房存在违法行为，所以政府才引导按商品房模式开发，主要表现在个人合作建房的牵头单位——温州市市场营销协会不具有集资建房的资格，“其他违法行为倒没有”。
此外，温州个人合作建房受到了“超常规”监管。据内部人士获悉，温州个人合作建房牵头人赵智强给有关部门写过“承诺书”，主要内容是“不在媒体上做宣传了”。后来甚至还被“勒令”不得外出从事个人合作建房的活动。也许是这些因素，记者多次联系采访赵智强，他却一反常态保持沉默。
据会员透露，该开发区管委会经济发展局有关负责人曾在公开场合表态，“假如你们还宣传这项目，我们可以在任何一个环节把你们这项目夭折掉。”事实上，立项只是项目审批第一步，接下来还有土地、房产等多个环节，每个环节都必须与政府有关部门发生关系。
从一系列的迹象可以看出，温州个人合作建房项目无论从名义上，还是从本质上都已经发生了巨大变化。“这不是什么个人合作建房了，”北京个人合作建房牵头人之一孟宪生认为，温州个人合作建房开发主体、销售方式等环节已经发生颠覆性变化。
低价优势无存
“作为商品房开发项目，其房源必将纳入市场销售体系，这极有可能会使个人合作建房的成本优势不复存在。”有业界人士对温州个人合作建房前景表示担忧。
去年11月温州个人合作建房拿地时，预计房屋建成后成本价为5300元/平方米，周边楼盘价为10000元/平方米，低于市场价30%，因自己出钱、自己消费，这成本没有考虑所得税问题。
如今，该地块周边楼盘价为20000元/平方米左右。假如纳入销售体系，因房屋公开售价与成本价两者之间的巨大差距，这必将产生一笔不菲的所得税费用，使得如今的成本价与当时周边楼盘市场价相差无几。
事实上，各地个人合作建房参与者众多，主要还是对高房价的一种反抗。去年年底，央视《东方时空》在焦点房地产网上进行了一个民意调查，结果显示95%的人支持个人合作建房，90%的人表示支持的原因是目前房价过高。
“个人合作建房的产生，主要与地方政府的行政作为有关，”浙江五联律师事务所张东伟律师认为，一方面地方政府不断出台政策推动商品房价上涨；另一方面为了谋取更大的经济利益，为了实施经营城市的战略决策，地方政府对我国早就出台的对城市中低收入阶层的个人合作建房的优惠政策倾斜和相关政策规定不予以实施。
张东伟同时认为，个人合作建房在理论上是可行的，但在现实操作中难度极大、且存在一定风险，比如会员治理、资金监管、成本控制等。一旦某个环节操作不当，个人合作建房就极有可能出现问题。武汉个人合作建房牵头人连巨生认为，政府应出台相关政策，规范个人合作建房。
“一旦个人合作建房成功，它必将对现有的治理体系、房地产开发结构形成冲击，”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为，在治理体系上，与传统意义合作建房不一样的个人合作建房，缺少相关法律、法规监管；在房地产结构上，廉租房、经济适用房、限价房、商品房已充分考虑了各个层面收入群体住房要求。
不得不看到这种现实，在房价一轮轮高涨下，目前全国各地个人合作建房仍在开展，而参与者基本上为中产收入群体，他们没有资格买经济适用房，也没有能力去买商品房，如何解决这部分“夹心层”的住房问题仍值得探讨。
背景：4年合作建房路
2003年12月，北京的于凌罡在互联网上率先提出合作建房，响应者众多。一时间，沈阳、广州、深圳等地个人合作建房似乎成风起云涌之势。在最要害的拿地问题上，温州个人合作建房后来居上，率先突破。2006年11月15日，温州瑞安市正元房地产开发有限公司(简称“正元公司”)以1.0458亿元的价格，取得了位于该市经济技术开发区内龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权，至此全国个人合作建房首次在温州“成功拿地”。
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