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楼市调控初显威力
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来源：南都周刊
作者：webcenter 发布时间：2007-11-11
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对过热的房地产业的调控，可以说是眼下最热最被关注的焦点。系列“房产新政”的出台，究竟会带来怎样的变化？是出现拐点？还是胶着不休？又或是依然故我？房价走势的曲线图究竟会画出怎样的轨迹？本报将以有着较强代表性的珠三角深圳、广州等核心城市为模本，进行解剖。以供投资者、等房者、卖房人等，参详、思考。
南都周刊记者张鹏
我们的解剖从深圳开始，这是改革开发的前沿，也是中国商业楼市的前沿。
邓芳的苦恼
邓芳仍感到压力很大，因为她并不知道目前这个惨淡的行情会持续多久
黄金周一过，邓芳就在考虑自己是否应该辞职，换一个新的职业，像她的两个好朋友一样。
就职于深圳一家知名地产中介公司的邓芳，所工作的门店位于福田区的新洲九街，像深圳市区众多“房产中介一条街”一样，这条不到500米的小街道，拥挤着大大小小10多家房产中介。
每一天，邓芳都还如往常那么忙碌着，或坐在工作台旁查询电脑中的信息，或电话联系客户，但邓芳的忙碌似乎让失望的几率越来越高，因为尽管费劲了口舌，但前来看房的顾客却一直少得可怜。
这让自2004年便进入二手中介行当的邓芳感到很不是滋味。“假如再这样下去，真不知道自己是否还应该坚守这个职业。”老家是湖南岳阳的邓芳2004年来深圳，在一家广告公司呆了半年后，经朋友介绍进入这家深圳本土的二手房中介公司，一呆就是三年。
此前受益于深圳飞速上扬的房价，邓芳每月都有近万元的收入。“因为行情好，收入过万在二手中介是很正常的，我的几个同事因为业务能力强，每月都在2万左右，假如运气好，能成功一单几百万元的豪宅业务，可以说这一个月不用干活都吃喝不愁了。”邓芳对记者说。2006年8月以来，深圳平均房价从9000元/平方米狂飙到近16000元/平方米，仅今年头6个月，房价就上涨了50%。如此好的行情，自然让地产中介人员大获丰收。
可惜，因为二手房市场交易萎缩得厉害，这样的好日子已经过去。
由于房产中介的底薪不高，其收入高低直接取决于业务量的多少，没有多少顾客，自然也没有什么成交量，邓芳说现在自己的工资一直少得可怜，但其他的开支却没有减少：房租、交通、生活费等等每个月起码要支出2000元，目前自己几乎入不敷出。
邓芳这样的状态自2007年7月开始，已经持续了近三个月。在刚刚过去的这个10月，邓芳仅仅成交一单业务。按照公司的规定，员工一个月没有完成任务就是要被淘汰的，不过因为行情的确不好，公司宽大了期限，由一个月延长到两个月。但即使这样，邓芳仍感到压力很大，因为她并不知道目前这个惨淡的行情会持续多久。
邓芳的公司近日出台了一项硬性规定，要求员工要适应“买方市场”新行情，改变以往的态度，手拿传单和名片站在路边揽客。而为了增加吸引力，公司甚至还采取了类似商场的促销手段，搞起了“有奖销售”，凡是购房者均有机会参加抽奖，奖品有大屏幕液晶电视、笔记本电脑、数码相机等。
“天天早上领导都会开一次会，分析市场，给大家打气。只要有员工成功完成一单业务，领导都会让其与大家分享经验，互相鼓励。”邓芳说不知什么原因，这让自己忽然联想起曾经红火的传销。
“现在买卖双方都没有什么成交愿望，‘想买房的暂时不买，想卖房的暂时不卖’是当前市场的主流想法，夹在买卖双方的中介基本上已经没什么业务好做了。”尽管从国庆过后，邓芳就一直在考虑自己是否应该辞职，但目前邓芳还没有下定辞职的决心，一是因为自己究竟干了三年，二是根据自己的经验，2005、2006年的两次大调控，市场的适应期都是三个月左右，或许10月过后，行情就会慢慢好起来的。邓芳说自己对未来的行情，有一点乐观的预计。
但邓芳的两个朋友却没有像邓芳一样选择再坚守。“一个是9月份辞职的，一个是两周前走人的，因为入不敷出。现在房产中介公司辞职的很多，甚至一些门店少的小中介，由于没什么业务支撑，选择了关门大吉。公司都朝不保夕的，员工还能留住吗？”邓芳笑着说。
“低迷”的深圳
受二手房市场交易量萎缩八成的连锁影响，此前一直售价坚挺的一手新房近来也出现了松动迹象，已出现楼盘打折变现降价的案例
邓芳的苦恼并不是一个孤独的案例。
深圳中原公司在一次内部策划会议上有相关主管称，“现在要做好深圳楼市持续低迷的预备。”为应对可能出现的员工大辞职局面，深圳不少大公司甚至制定了紧急预案，比如增加底薪，为核心员工提供进修甚至公费旅游的机会等。
一切的背后，映射的是几个月来深圳房产市场整体的低迷。
连续多月位居房价增速前列的深圳，其低迷行情也比其他城市来得早。早在7月，因上半年放贷过于凶猛，深圳的多家银行机构便收紧房贷业务，并陆续出台政策提高第二套房首付比例，而在两个多月后的9月27日，央行和银监会才出台此后波及全国的“信贷新政”。深圳几乎比全国提前三个月“接受”考验。
也正是从7月份开始，深圳房地产市场开始进入买卖双方较劲的胶着状态。尽管房价还在不断高涨，但已出现“有价无市”的情况：无论一手新房还是二手房，交易量大幅萎缩，市场观望气氛浓厚。
“从数年前某些开发商竞相以‘零首付’贷款优惠极力招徕购房者，到今天第二套房贷款首付提高到四成甚至五成后观望状态的浓厚，这种胶着让深圳楼市可能由‘卖方市场’向‘买方市场’转变。”深圳中原深港研究中心总监张伟说。
支持张伟观点的是鲜活的数据。新房方面，根据世联地产数据部门统计，今年上半年深圳新房开盘销售率普遍为70%-80%，但进入第三季度，该数字滑落到30%左右。而二手房市场的交易萎缩更为严重。张伟透露，根据公司对深圳二手房市场的统计，第三季度二手房销量下降了七成多，各公司业务量大概都只有原来的20%左右。
深圳中原深港研究中心的一组最新研究数据显示，深圳二手楼10月份上半月成交量比9月同期减少59%，比此前最低谷时期的8月份同比减少32%，创出成交量新低。其中，投资比例明显下降，由9月份的14%降至5%，降幅高达9%，而与6月、7月超过20%的比例更是相差甚远。
邓芳对记者说，从公司的数据来看，在已持续了3个月“有价无市”局面后，尽管放盘数量无明显增加，但降价并表示要“急售”的业主却多了不少，这同以往卖家的强势姿态相比有了很大不同。“我手上有一套建筑面积80平方米2房2厅高层海景单位，前几个月还卖160万，现在只卖140万了。业主是个投资客，因为对现在的行情不是很看好，打算将价格放低售出去。但现在还是没有多少人问津，因为购房者从来都是‘追涨不追跌’的。”邓芳说。
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